第三章相关政策解读
3.1相关政策和概念说明
3.1.1相关概念解释
在深圳城市发展规划过程中，最重要的两个概念是土地整理和城市更新。这两个概念在一定程度上反映了深圳城市规划理念和措施的变化。通过对这两个概念的分析和理解，将有助于我们更好地理解深圳的相关城市规划政策。
3.1.1.1 土地整备 随着城市化进程的进一步加快，许多城市正以惊人的速度扩张。但像深圳这样行政区划较小的地方，土地资源很快就会变得非常紧张。然而，在城市扩张过程中，很多地方对土地资源的利用非常粗放，甚至浪费。如何对这些土地进行整治，使其重新成为政府土地储备，是一个重要的问题。通过一定措施，可以将城市中的无效土地、低利用率土地重组为政府土地储备，即土地整理[17]。这个概念起源于德国，很快在国内流行起来。在土地资源紧张的韩国和日本颇受欢迎，香港也在不断探索各种土地整理措施，以确保有足够的土地供城市发展。可以说，无论在任何城市，土地整理都是必要的，否则就会导致城市建设的不可持续。
深圳市出台了很多土地整理的政策措施，从中我们可以看到土地整理的方式和内容。根据深圳市政府下发的文件，深府[2011]102号《深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见》规定，土地整理可以采用房屋征收、土地复垦、土地使用权回收、政府出资收购、征用和流转土地加工、土地整理的内容包括五大类：一是现有土地利用不能满足城市发展的需要；二是重大项目建设规划区域；第三，土地利用非常分散、效率低下；第四，土地利用非常分散、效率低下。区域内环境条件极差，影响居民健康的土地；第五，历史遗留问题土地。
3.1.1.2城市更新城市更新是指对现有不满足城市功能的城市部分进行重新规划、设计和改造的过程。这一概念出现于19世纪中叶，并由西方发达国家完成。城市正在迅速扩张，但随着经济的发展，许多城市街区的功能和建筑已不能适应城市发展的趋势。此时，城市更新的概念开始出现。但直到二战之前，这种更新都处于比较低的水平。第二次世界大战后，许多国家出现了城市衰败。工业区和人口逐渐向郊区迁移。原有的城市中心开始衰落，建筑陈旧，环境恶劣。 ，这个普遍问题导致了大规模的城市更新行为[18]。此时的城市更新行为主要有两类，一是城市建筑的更新改造，二是城市公共环境的改造。 、生态环境规划和改造，使城市功能更加完善，公共利益得到保障。
一般来说，城市更新的方法主要有三种，国内外都适用。一是重建，二是改造完善，三是保护。 (1)重建。这是针对那些已经恶化到无法用普通方法改善的领域。恶化是指城市的公共设施、建筑质量、卫生环境等，通过重新规划区域，然后重建，一般来说这种方法投资比较大，带有一定的风险，所以是最后采用的方法。 （二）改进、改进。此类工程体积相对较小，仅针对因缺乏维护而遭受部分损失的地区，包括修缮建筑物、拆除部分建筑物、增建相应的公共或服务性建筑等。 （3）保护。这类城市更新主要针对具有历史或文化价值的建筑，也是一种投资最小、影响最小的城市更新方式。
3.2政策解读
自2005年以来，深圳市陆续出台了多项城市规划管理法规，比较重要的包括《深圳市城市更新办法》市政府令第211号、《深圳市城市更新办法实施细则》深府府（2012）1号、《关于深圳市城中村（旧村）改造佰行规定的实施愈见》深圳市人民政府深府发〔2005〕56号、（关于工业区升级改造的若干意见）深府〔2007〕75号等，这些政策的出台，为深圳城市更新建立了完整的制度体系，有效推动了我市的城市更新。有序发展。
3.2.1 政策背景
经过20多年的经济发展，深圳遇到了一系列制约发展的因素，其中最主要的就是城市土地资源短缺。进入21世纪后，深圳建设用地规模已达800平方公里，占可用建设用地的85%以上。但社会不断发展，经济总量不断增加，各类企业新项目不断落户。这给深圳土地资源利用敲响了警钟[19]。目前深圳土地利用遇到的突出问题包括以下几点：一是总量少，目前深圳可用土地不足150平方公里。这其中还包括原来30多平方公里的填海造地，这意味着深圳的土地资源现在已经捉襟见肘，土地因素已经成为限制深圳发展的首要制约因素。二是土地利用困难。这里的困难指的是两个方面。一是自然条件的困难，二是社会环境造成的困难。
自然地理条件的困难主要是深圳的地形造成的。深圳山地丘陵较多，平原较少。与山地混杂的小平原无法集中整合。使用这样的土地是极其困难的。 。还有一点就是历史遗留问题。这些问题也很难解决。比如，土地证问题、烂尾工程、土地产权变动问题、安置补偿场地遗留问题等都非常严重。有些地方是无法移动的，没有价值。解决历史遗留问题需要大量的人力、物力、财力。解决这些问题并不容易，而且这些问题都影响到土地的利用。想要土地得到有效利用，就必须确保以上两个问题得到解决，否则一切都将成为空谈。
3.2.2 政策意义和目标
深圳土地整理与城市更新的意义主要有以下几点
1。提高城市土地资源利用效率。深圳发展的最大特点是发展迅速。然而，快速发展并不能回避土地资源问题。相反，它会加剧问题。通过制定各种有效的政策，可以最大限度地提高城市土地资源的利用率。提升。
2。推进城市建设。城市发展不仅是经济发展，也是社会发展。通过深入规划城市发展，减少发展盲点，改善公共环境和生态环境，提高城市建设水平。
3。减轻土地短缺压力，拓展城市可持续发展空间。随着深圳经济规模和城市范围的不断扩大，土地资源不足的问题更加突出，极大地影响了城市的可持续发展，导致城市没有足够的建设空间，而城市更新和用地维护可以解决这个问题，让深圳的发展更健康、更快。
深圳市制定这些城市发展规划政策具有重要意义。同时，其工作目标也分为两个，一是长期发展规划目标，二是短期发展规划目标。其长远发展规划目标是通过城市土地整理和城市更新不断提高城市现代化水平，为城市可持续长期发展保留充足的土地资源，促进城市可持续发展；其近期目标是每年调整足够的土地用于建设，其中2014年土地整理目标为17平方公里。具体分配目标如下： 福田区0.03平方公里；龙华新区1.5平方公里；南山区1.5平方公里；盐田区0.83平方公里；罗湖区0.04平方公里；宝安区4.0平方公里；龙岗区4.0平方公里；光明新区1.5平方公里；坪山新区2.1平方公里；大鹏新区1.5平方公里。到2020年，深圳将通过土地整理和城市更新调整建设用地60平方公里[20]。
3.2.3 政策内容
众多的城市建设规划管理政策中，最突出的包括两个方面，一是土地整理，二是城市更新。深圳借鉴国外城市建设的优秀方法，结合深圳自身城市发展特点，充分运用土地整理和城市更新理念，制定了一系列符合深圳城市更新发展的政策。下面将对土地整理和城市更新的部分内容进行解读，并分析相关政策的优势，以便更好地了解自主改造城中村的发展。
3.2.3.1 土地整理内容及流程 土地整理是深圳市优化城市空间的主要内容之一。该方法适用于尚未退建的土地，也适用于已开发建设的土地。优越的。对于土地整理地区，主要由市政府牵头。通过土地整理，深圳市政府可以获得大量土地，原土地所有者可以获得相应的经济补偿。通过这种方式取得的一级土地可以完全由政府进行开发，而二级土地则可以公开开发。这种方法也可以用来解决原来遗留下来的历史征地问题，无论规模大小，甚至是整个村庄的土地问题。其中，沉府令第161号规定了土地整理过程中的相关限制和补偿标准[21]。
从时间阶段来看，土地整理可分为三个步骤，即信息准备、红线准备和实物准备。所有准备工作都是围绕这三个阶段进行的。所谓信息准备，是指在正式进行土地整备之前，应充分收集拟备土地的相关信息，包括建筑规模、面积、类型、公共基础设施内容等。这一阶段主要是为离地间隙。 。同时，在收集信息时，还应根据政府政策和相关规划，制定符合相关要求的准备方案。因此，信息准备是土地整理过程中最重要的部分[22]。红线准备比较简单，就是根据用地红线进行规划分析，同时调整相关规划设计内容。完成这一步后，就可以进行身体准备了。体能准备是工作的最后一步，也是最复杂的部分，涉及各种矛盾和利益。对于土地整理工作，主要规划内容包括四个方面：（一）设定土地整理目标，根据土地利用和城市发展战略规划的相关政策规定，设定土地整理目标和土地来源。 （二）现场核查，根据收集到的资料，到拟备地现场进行核查，包括核实或确认土地的面积、形状、土地权属等。 （三）根据城市建设规划确定土地整理方案，对相应地块进行现状分析、价值分析等，制定严格有序的土地整理时间安排和计划。 （4）制定维护计划，对已确认的地块准备方案，并确定标签，以方便下一步工作。
3.2.3.2 城市更新的内容和过程 城市更新是深圳市城市建设的重要举措。主要涉及已建成城区的更新改造。这个过程涉及多个主体、多种方法。通过城市更新，深圳市政府可以获得一定的土地用于公共设施建设，剩余的土地可以由土地所有者与开发商协商进行相应的开发。对于一级土地，政府可以主导土地开发利用。然而，这种性质的土地相对较少。对于二级土地，主要通过协议方式进行。根据乐府[2009]78号和深府令211号的规定，相应内容和流程如下： （一）城市更新条件。并非所有建成区都可以进行城市更新。须满足下列条件之一方可开展：公共基础设施严重缺乏、建筑存在重大安全问题且环境较差、现行土地利用方式十分浪费、其他可以城市更新的条件。 (2)城市更新的方法。一般来说，城市更新主要有综合整治、功能改变和拆除重建三种方式。其中，综合整治对整体地块没有太大改变，只是对不能满足城市发展需要的部分进行修复。功能改变需要进行部分改变才能改变土地的功能；拆迁重建需要大规模拆建相应的土地，这是最彻底的。
综合整治城市更新由区政府实施。区政府收集相关权利人的申请和要求，报有关部门批准后，通过区政府实施。 4、城市更新资金主要来源是市政府、区政府、权利人及其他相关人士。
功能转变型城市更新主要是为了产业转型升级而进行的，也就是说更新的主题是企业。进行此类城市更新，需要企业提出申请并进行公告。完成规划审批后，应当签订使用权转让合同。确认企业缴清地价款后，有关部门即可向企业颁发新建建设工程规划许可证。同时，原许可证将被没收，企业不得继续施工。
拆迁重建城市更新主要针对旧住宅区、商业区、工业区、城中村等进行更新，其中重要的一点是重建前必须征用三分之一的面积。经两个以上业主同意，方可提出城市更新拆除重建申请。这种城市更新有一个特殊点，那就是具体的改造方式必须由业主决定，遵循市场运作的原则。这在土地流转方式上也有明显体现。政府主导出让的，土地使用权将通过招标拍卖的方式出让。由市场主体进行土地出让的，土地使用权实行公开招标出让。可以通过签订土地使用权出让合同补充协议或者补充土地使用权出让合同的方式来实现。
城中村改造是城市更新的重点任务，以拆除重建的形式进行。城中村改造最大的矛盾之一是地价补偿问题[23]。一般来说，容积率在2.5以下的，不需要缴纳地价。但容积率在2.5至4.5之间的，需在底价基础上补交20%的差价。建筑容积率超过4.5的，需补交差价。这有效解决了城市更新中的利益冲突问题。 【1】
3.2.3.3两者之间的相互关系土地整理和城市更新是推动深圳城市健康发展的两个重要动力。尽管它们在很多方面都有所不同，但它们也有很多联系。两者的相关区别见下表：[2]
从上表可以看出，土地整理和城市更新还是有很大区别的。主要区别在于两种方法的适用范围不同，利益相关者也不同。土地整理与更新的关系： 1、土地整理是政府主导的单一土地一级开发模式，而城市更新则是土地一级开发模式与社会资本参与主导的土地二级开发模式相结合。发展模式； 2、土地整理有利于城市更新五类用地指标的解决，城市更新有利于安置房的解决； 3.为了全面解决集体土地的历史问题，无论哪种模式，开发模式的范围都应遵循封闭性原则。但要做好城市建设，必须将两种方法结合起来。也就是说，城市更新项目在开发建设时，开发单位必须与政府达成协议，保证开发范围内的村集体安置后，才能进行更新项目的开发建设。出去。 ;开发区村集体土地补偿采取实物补偿形式的，待更新项目完成后才实施拆迁，但可先与村民签订开发协议。
3.2.4新政策的优势
通过上述政策的解读，我们可以清楚地看到，这项政策在促进城市建设方面具有无可比拟的优势。具体来说，它的优点如下：
（一）规划更加科学。无论是土地整理还是城市更新，都是以城市总体发展规划为依据的。因此，在规划用地时，将充分考虑城市的综合功能和改造区域的功能。一般来说，他们会改变原有环境较差、公共绿化不足的情况。
(2) 审批速度更快。从申请流程来看，无论是老工业区的功能改造，还是城中村的拆迁式改造，都会以非常快的速度办理。政策规定的这种限时处理方式，可以有效加快城市建设。避免以往项目拖延数月甚至数年的情况，可以更好地抓住城市建设发展的机遇。
(3) 易于实施。城市的建设必然会涉及到土地，而土地是一种高价值的东西。如此巨大的利益分配，必然会产生矛盾。这些矛盾也是当前各种征地矛盾的根源。新政策从多方面入手，可以有效减少这种利益分配矛盾，平衡和调整利益主体，让他们更好地将主要精力用在城市建设上，减少城市更新过程中遇到的阻力。
（四）提高公共设施贡献率。 《深圳市城市更新管理办法细则》第十二条对城市基础设施建设及相关公共服务项目用地进行了升级。要求更新单元内的土地面积应大于3000平方米，同时面积必须大于拆迁面积。范围内用地面积15%的标准保证公益性用地面积，第十五条要求更新规划时优先保障公益性用地。
3.2.5政策综合效应
当前，深圳土地整理和城市更新工作取得了显著成效。仅2011年，深圳就完成土地整理46.85平方公里，其中面积较大、质量较好的土地占比100%。 95及以上。
交通、公共设施配套用地等各类公共空间得到保障，也为一些大型项目的实施和发展提供土地保护。截至目前，已锁定大型项目用地50余个。 2012年和2013年整地量也保持在较高水平，预计2014年整地量为18平方公里。
